ксперты и СМИ по-разному оценивают нынешнее состояние казахстанского рынка недвижимости. Одни говорят о продолжающемся росте цен и всплеске активности, другие – о их постепенном снижении и признаках стагнации. А что происходит на самом деле? И как будет развиваться ситуация в ближайшей перспективе? Взглянуть на рынок изнутри мы попросили эксперта по продаже премиальной недвижимости, управляющего директора Arbat Real Estate Виталия Шалаева.
— Виталий Васильевич, какой диагноз вы бы поставили рынку недвижимости сегодня?
— Действительно, сегодня можно услышать диаметрально противоположные оценки рынка: кто-то говорит о продолжении роста, кто-то, напротив, о начале снижения цен. Но рынок лучше оценивать не по ощущениям, а по цифрам. Причем наиболее объективно общую ситуацию отражают Алматы и Астана, поскольку эти два города, согласно официальной статистике, формируют около 40% всех сделок купли-продажи жилья в стране.
Так вот, по итогам первого полугодия 2026-го количество зарегистрированных сделок в Казахстане сократилось на 4,2% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В Астане снижение составило около 3%, в Алматы — почти 8%.
Наиболее тревожный сигнал – динамика последних двух месяцев. В Алматы в мае количество сделок оказалось меньше прошлогоднего уровня на 31%. После резкого снижения активности в июне рынок мегаполиса продемонстрировал восстановление количества сделок относительно аналогичного месяца прошлого года. Однако одного благоприятного месяца недостаточно, чтобы говорить о развороте тренда. По итогам первого полугодия рынок все равно остается в отрицательной зоне (−7,8%), а это означает, что устойчивого восстановления спроса пока не произошло.
Если добавить к этому снижение покупательской способности населения, его высокую закредитованность, рост стоимости жизни и рекордные цены на жилье, то текущую ситуацию я бы охарактеризовал как затяжную стагнацию. И пока предпосылок для быстрого восстановления рынка я не вижу.
— Какие факторы оказывают сейчас наибольшее влияние на рынок недвижимости?
— На мой взгляд, сильное влияние на рынок оказывают фундаментальные экономические процессы.
Первый фактор — налоговые изменения. Они затрагивают, прежде всего, малый и средний бизнес, который является одним из основных источников доходов населения. При росте налоговой нагрузки на бизнес снижается прибыль, сокращаются инвестиции и потребительские расходы. Это постепенно отражается и на рынке недвижимости.
Второй фактор — снижение реальной покупательской способности населения. Формально доходы растут, но реальные расходы растут быстрее. Разрыв между инфляцией и доходами заставляет людей откладывать крупные покупки на потом.
Третий фактор — высокая стоимость жилья. Алматы остается самым дорогим рынком недвижимости в Казахстане. Для многих семей покупка собственной квартиры становится практически недостижимой целью: при текущем уровне доходов на нее пришлось бы копить 15–20 лет.
Все это приводит к сокращению количества сделок и увеличению срока принятия решения о покупке.
— Насколько реалистичен для Казахстана китайский сценарий — затяжной спад после строительного бума, о чем заговорили некоторые эксперты?
— Считаю такой сценарий в Казахстане маловероятным. Китайский кризис во многом стал следствием масштабной государственной поддержки строительной отрасли. В экономику были направлены огромные объемы дешевых денег, что привело к возведению значительно большего объема жилья, чем требовал реальный спрос.
В Казахстане таких финансовых возможностей у государства нет. Да, оно продолжит поддерживать строительную отрасль, запускать ипотечные программы и стимулировать спрос, но масштаб этой поддержки несопоставим с китайским.
Кроме того, после завершения программы использования пенсионных накоплений рынок уже лишился одного из крупнейших драйверов роста последних лет.
При этом застройщики тоже находятся под серьезным давлением. Себестоимость строительства продолжает расти: дорожают стройматериалы, особенно металл и бетон, инженерные системы и рабочая сила. Поэтому возможности существенно снизить цены у большинства компаний ограничены.
Вместо этого многие девелоперы смещают фокус в более дорогие проекты, где можно сохранить более высокую рентабельность бизнеса.
— Остается ли недвижимость привлекательным инвестиционным инструментом? Что бы вы порекомендовали гражданам в этой связи?
— Если говорить о краткосрочных инвестициях, то сегодня мой ответ категоричен — нет. Сейчас даже покупка объекта с дисконтом 10–15% далеко не гарантирует получения прибыли через год. Поэтому большинству инвесторов я рекомендую не рассчитывать на быстрый рост стоимости недвижимости.
Если рассматривать инвестиции, то исключительно с горизонтом 5–10 лет. За этот период рынок, скорее всего, пройдет полный цикл восстановления, и недвижимость снова сможет показать хорошую доходность.
Если же говорить о сохранении капитала в краткосрочной перспективе, то сегодня существуют более привлекательные альтернативы. Банковские депозиты позволяют получать доходность до 20% годовых в тенге, а альтернативные финансовые инструменты — порядка 25–27% годовых. При этом ликвидность таких инструментов значительно выше, чем у недвижимости.
— Какими, по вашим прогнозам, будут рынок и цены к концу 2026 года?
— Я не ожидаю резкого снижения номинальных цен. Однако важно понимать разницу между ценой объявления и ценой реальной сделки. Уже сегодня большинство сделок заключается с дисконтом не менее 10% относительно первоначальной цены продавца. Это фактически означает, что рынок уже корректируется, хотя статистика цен этого не показывает.
Также я не разделяю слишком оптимистичных прогнозов относительно быстрого восстановления рынка. Экономика сегодня не демонстрирует достаточных драйверов роста доходов населения, а без этого сложно ожидать устойчивого увеличения спроса на жилье.
Летом традиционно наблюдается сезонное затишье. Многие продавцы рассчитывают на оживление осенью. Вероятнее всего, в сентябре–октябре действительно произойдет краткосрочный рост активности за счет покупателей, которые откладывали сделки. Но впоследствии рынок вновь столкнется с фундаментальной проблемой — отсутствием новых источников спроса.
Основная часть покупателей, которые ожидали повышения цен из-за изменений налогового законодательства, роста курса доллара и других факторов, уже вышла на рынок в конце 2025 года. Повторения такого эффекта я не ожидаю.
Мой прогноз заключается в том, что по итогам текущего года объем рынка недвижимости окажется примерно на 15–20% ниже уровня прошлого, а сам рынок продолжит оставаться в стадии затяжной стагнации, где преимущество будет находиться уже не на стороне продавца, а на стороне покупателя.
